Realtor License - Lien, Encumbrance

 

Encumbrance 

• 정의: Encumbrance는 부동산에 대한 비소유권적 이익(nonpossessory interest)입니다. 이는 부동산을 소유하거나 임대하지 않은 사람이 가지는 권리로, 부동산에 청구, 제한 또는 부채를 부과하는 것을 의미합니다.

 

Encumbrance의 유형 * Liens and Encumbrances

1. 타이틀에 영향을 미치는 것 (Financial Encumbrances):
   • 재정적 유치권 (Liens): 부동산 소유자의 부채를 보장하기 위해 설정된 권리입니다. 이는 부동산의 타이틀(소유권)에 영향을 미칩니다. 예: 주택 담보 대출(mortgage), 세금 유치권(tax lien), 판결 유치권(judgment lien).
2. 부동산 사용에 영향을 미치는 것 (Use Encumbrances):
   • 이즈먼트 (Easements): 다른 사람이 특정 목적을 위해 부동산을 사용할 수 있는 권리입니다. 이는 부동산의 사용에 영향을 미칩니다. 예: 통행권, 유틸리티 권리.

 

 

• 비소유권적 이익: Encumbrance는 소유권이나 임대권을 제공하지 않으며, 단지 부동산에 대한 제한 또는 부채를 부과합니다.
• 타이틀과 사용: Encumbrance는 두 가지 주요 카테고리로 나뉩니다. 타이틀에 영향을 미치는 재정적 유치권과 부동산 사용에 영향을 미치는 비재정적 유치권이 있습니다.
• 장기적 영향: Encumbrance는 부동산에 장기적인 영향을 미칠 수 있으므로, 부동산 거래 시 이를 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

 

 

 

Nonpossessory Interests

• 비소유권적 이익은 부동산에 대한 권리나 제한사항이지만, 실제로 그 부동산을 소유하거나 거주할 권리는 없습니다. 이는 부동산에 부담을 주는 권리로, 이를 유치권(encumbrance)이라고도 합니다.

 

Liens 

 

• 정의: 유치권은 다른 사람의 부동산에 대해 재정적인 권리를 가지는 것으로, 이는 부채에 대한 보증을 제공합니다. lienholder는 채무가 상환되지 않을 경우, 부동산을 차압 (foreclose)할 권리를 가질 수 있습니다.
• Involuntary Liens: 법의 행동에 의해 소유자의 동의 없이 설정되는 유치권입니다.
• Voluntary Liens: 소유자의 동의로 설정되는 유치권입니다. 가장 흔한 자발적 유치권은 Morgage입니다.
• General Lien: 채무자가 소유한 모든 재산(개인 및 부동산)에 부착됩니다.
• Specific Lien: 특정 부동산에만 부착됩니다.
• Ad Valorem Taxes: "가치에 따라" 부과되는 세금으로, 이는 강제적이고 특정한 유치권을 만듭니다. 납세되지 않은 세금은 해당 제산에 대한 일반 담보권만을 생성합니다. 
• Special Assessment Liens: 공공 개선을 위한 세금으로, 해당 개선의 혜택을 받는 부동산 소유자만 부담합니다.

 

Etc

 

• 주택 소유자 협회 유치권 (Homeowners Association Assessment Liens): HOA 비용이나 특별 과세를 지불하지 않을 경우 설정됩니다. 특별 자산에만 적용이 됩니다. 
• 소득세 유치권 (Income Tax Liens): 소득세 미납 시 정부가 설정하는 유치권으로, 강제적이고 일반적인 유치권입니다.
• 건축업자 유치권 (Mechanic’s Lien): 부동산 개선이나 수리를 위해 일하거나 자재를 공급한 사람이 청구하는 강제적이고 특정한 유치권입니다.
• 가압류 유치권 (Attachment Lien): 소송 결과가 나올 때까지 부동산의 이전을 막기 위한 유치권입니다.
• 소송 계류 통지 (Lis Pendens): 소송이 진행 중임을 알리는 통지로, 유치권은 아니지만 소송 결과가 부동산 소유권에 영향을 미칠 수 있음을 잠재적 구매자에게 알립니다.
• 판결 유치권 (Judgment Lien): 법원이 채무자의 재산에 설정하는 강제적이고 일반적인 유치권입니다. 채무가 상환되면, 채무자는 판결 만족(Satisfaction of Judgment)을 기록하여 유치권을 제거할 수 있습니다. 그렇지 않으면, 판결 채권자(Judgment Creditor)는 차압을 위해 소송을 제기할 수 있습니다. 일부 주에서는 주거지 보호법(Homestead Laws)이 판결로부터 주거지의 일정한 자산 가치를 보호합니다.

 

우선순위

• 세금 유치권 (Tax Lien):
  • 세금 유치권은 항상 최우선순위를 가집니다. 이는 지방 정부나 주 정부에 의해 부과된 재산세 또는 기타 세금이 부동산에 대해 설정된 경우입니다. 차압 판매 수익에서 가장 먼저 지급됩니다.
• 주택 담보 대출 유치권 (Mortgage Lien):
  • 세금 유치권이 지급된 후, 주택 담보 대출 유치권이 다음으로 지급됩니다. 주택 담보 대출은 일반적으로 자발적 유치권으로, 대출자가 부동산을 담보로 대출을 받은 경우입니다.
• 건축업자 유치권 (Mechanic’s Lien):
  • 주택 담보 대출 유치권이 지급된 후, 건축업자 유치권이 다음으로 지급됩니다. 건축업자 유치권은 강제적 유치권으로, 부동산 개선이나 수리를 위해 일하거나 자재를 공급한 사람에 의해 설정됩니다. 이 유치권은 작업 시작 날짜나 계약 체결 날짜에 따라 우선순위가 결정되지만, 세금 유치권과 주택 담보 대출 유치권보다는 낮은 우선순위를 가집니다.

 

 

Mortgage (2)	Voluntary	specific	Used to secure purchase of real property
Property Taxes (1)	involuntary	specific	can be valorem or special assessment
Attachment Lien (4)	involuntary	specific	filed prior to judgement to protect assets
Judgement Lien	involuntary	general	filed after judgement, income tax
Mechanic's Lien (3)	involuntary	specific	usded to ensure payment for provider of materials or labor

 

 

 

 

 

Easement (지역권)

• 정의: Easement는 다른 사람의 부동산을 특정 목적을 위해 사용할 수 있는 권리입니다. 이는 부동산에 부담을 주지만, 재정적인 유치권(lien)은 아닙니다. Easement는 비소유권적 이익(nonpossessory interest)으로, 제한된 권리를 제공하지만 소유권이나 거주권을 주지 않습니다.
• 이즈먼트는 땅을 사용할 수 있는 권리이지 소유권은 아닙니다. 때때로 '통행권(right of way)'이라고도 불립니다.

특징

• 비재정적 유치권 (Nonfinancial Encumbrance): Easement는 부동산에 부담을 주지만, 이는 재정적인 부담이 아닌 사용 권리와 관련된 것입니다.
• 비소유권적 이익 (Nonpossessory Interest): Easement는 소유권이나 임차권과 달리, 부동산을 소유하거나 거주할 권리를 주지 않고 제한된 사용 권리만을 제공합니다.

혜택과 부담

• 일부 부동산 소유자는 Easement를 통해 이익을 얻을 수 있지만, 다른 소유자는 Easement로 인해 부동산 사용에 제한을 받을 수 있습니다. 따라서, Easement가 부동산에 미치는 영향을 이해하는 것이 중요합니다.

Public or Private (공용 또는 사유 이즈먼트):

• 공적 이즈먼트 (Public Easement): 예를 들어, 전력선 설치를 위한 이즈먼트입니다.
• 사적 이즈먼트 (Private Easement): 예를 들어, 고립된 토지에 접근하기 위한 이즈먼트입니다.

Creation Method (이즈먼트의 생성 방법):

• 부동산 양도 시 포함 (Put into a deed): 부동산을 양도할 때 서류에 포함됩니다.
• 별도의 합의 (Separate agreement): 당사자 간의 별도의 합의에 의해 생성됩니다.

Affirmative or Negative (긍정적 또는 부정적 이즈먼트):

• 긍정적 이즈먼트 (Affirmative Easement): 어떤 일을 할 수 있도록 허용합니다.
• 부정적 이즈먼트 (Negative Easement): 어떤 일을 하지 못하도록 제한합니다.

 

진입 및 출구 권리:

• 진입권 (Ingress): 부동산에 들어갈 수 있는 권리입니다.
• 출구권 (Egress): 부동산에서 나갈 수 있는 권리입니다.

 

Classification (이즈먼트의 분류):

• 속지 이즈먼트(Appurtenant Easement): 이즈먼트는 특정 부동산에 붙어 있으며, 그 부동산의 소유권과 함께 이전됩니다. 예를 들어, 땅이 둘로 나뉘어 한 쪽이 다른 쪽을 통해서만 접근할 수 있는 경우입니다.
• 개별 이즈먼트(Easement in Gross): 특정 개인이나 단체에 부여되는 이즈먼트로, 특정 부동산에 묶여 있지 않습니다. 예를 들어, 전력 회사가 전력선을 설치하기 위해 갖는 권리입니다.

 

Appurtenant Easements (속지 이즈먼트)

속지 이즈먼트는 부동산의 사용과 관련된 특별한 권리입니다. 쉽게 설명하면 다음과 같습니다:

1. 두 개의 토지 (Two Pieces of Land):
   • 종속지 (Servient Tenement): 다른 사람의 이익을 위해 사용되는 토지입니다.
   • 지배지 (Dominant Tenement): 이즈먼트를 통해 혜택을 받는 토지입니다.
2. 사람 또는 회사의 역할:
   • 지배인 (Dominant Tenant): 이즈먼트의 혜택을 받는 사람이나 회사입니다.
   • 종속지 소유자 (Servient Tenement Owner): 자신의 토지가 이즈먼트를 제공해야 하는 사람입니다.
3. 이즈먼트의 이전 (Transfer with the Land):
   
   • 속지 이즈먼트는 토지와 함께 이동합니다. 토지가 팔리면 새로운 소유자도 이 권리를 이어받게 됩니다.:
4. 접근로 이즈먼트 (Driveway Easement):
   • A씨의 토지 (Land of Person A): 도로에 접근하려면 B씨의 토지를 지나야 합니다.
   • B씨의 토지 (Land of Person B): A씨가 도로에 접근할 수 있도록 이즈먼트를 제공합니다.
   • A씨의 토지가 지배지(Dominant Tenement)이고, B씨의 토지가 종속지(Servient Tenement)입니다.

 

Easements in Gross (개별 이즈먼트)

개별 이즈먼트는 특정 토지 한 개에만 적용되며, 다른 토지에는 적용되지 않습니다. 이즈먼트의 혜택을 받는 사람이나 회사(이를 지배인, dominant tenant이라고 합니다)가 있지만, 이즈먼트가 적용되는 다른 토지는 없습니다.  이 유형의 이즈먼트는 특정 개인에게 혜택을 주며, 두 개의 별도 토지를 포함하지 않습니다. 예를 들어, 누군가에게 당신의 토지를 가로질러 호수에서 낚시를 할 수 있는 접근 권한을 부여하는 것은 개인적인 혜택에 해당하며, 다른 토지의 소유와 관련이 없습니다.

특징:

• 단일 토지 (Single Parcel of Land): 개별 이즈먼트는 하나의 특정 토지에만 적용됩니다.
• 지배지 없음 (No Dominant Tenement): 이즈먼트의 혜택을 받는 다른 토지가 없기 때문에 지배지(dominant tenement)가 없습니다.
• 종속지 (Servient Tenement): 이즈먼트가 적용되어 부담을 지는 토지입니다.

 

주요 유형:

1. 상업 목적의 개별 이즈먼트 (Commercial Easements in Gross):
   • 정부 및 공공 유틸리티 (Government and Public Utilities): 정부나 공공 유틸리티 회사가 상업적 목적으로 이즈먼트를 보유합니다. 이 이즈먼트는 다른 사람이나 회사에 양도할 수 있습니다.
   • 예시: 모리(Maury)의 유틸리티 회사가 그의 토지에 지하 전선을 설치하고 유지할 수 있는 이즈먼트를 가지고 있습니다. 이 유틸리티 회사가 변경되면, 이즈먼트 권리를 다른 회사에 양도하거나 판매할 수 있습니다.
2. 개인적 목적의 개별 이즈먼트 (Personal Easements in Gross):
   • 자연인에게 부여 (Granted to a Natural Person): 상업적 목적이 아닌 개인적인 목적으로 특정 사람에게 이즈먼트를 부여할 수 있습니다. 이러한 이즈먼트는 일반적으로 다른 사람에게 양도되지 않으며, 이즈먼트 수혜자가 사망하면 종료됩니다.
   • 예시: 제인(Jane)이 가장 친한 친구이자 이웃인 실비아(Sylvia)에게 해변에 접근할 수 있도록 자신의 토지를 가로지르는 이즈먼트를 부여했습니다. 실비아가 사망하면 이 이즈먼트는 종료됩니다

 

Negative Easement (부정적 이즈먼트)

부정적 이즈먼트는 종속지(Servient Tenement)의 소유자가 특정 행위를 하지 못하도록 제한하는 권리입니다. 다음은 부정적 이즈먼트의 한 예시입니다:

Light and Air Easement (채광 및 공기 이즈먼트) 또는 View Easement (조망 이즈먼트)

• 정의: 이는 지배지(Dominant Tenement)의 소유자가 종속지(Servient Tenement)의 소유자가 특정 행위를 하지 못하도록 제한하는 권리입니다. 이는 특히 태양광 패널이나 조망 제한과 관련이 있습니다.
• 목적: 지배지 소유자가 종속지 소유자가 태양광 패널에 영향을 미치거나 전망을 방해할 수 있는 행위를 막기 위해 사용됩니다.

상황 예시:

• 태양광 패널: 태양광 패널의 사용이 점점 더 보편화됨에 따라, 태양광 패널에 대한 권리(light easement) 문제가 발생할 수 있습니다. 많은 주에서는 태양광 이즈먼트 법률(solar easement laws), 조닝 법률(zoning laws), 또는 건축 코드(building codes)를 제정하여 이러한 문제를 해결하고 있습니다.
• 법률: 일부 주 법령에 따르면, 먼저 태양광 패널을 설치한 소유자는 방해받지 않고 지속적으로 사용할 권리가 있습니다. 이는 이웃이 나무를 심거나 더 높은 구조물을 세우는 등 채광에 방해가 되는 행동을 하지 못하도록 막습니다.

요약:

• 부정적 속지 이즈먼트 (Negative Appurtenant Easement): 지배지가 종속지의 소유자가 특정 행위를 하지 못하도록 제한하는 권리입니다.
• 예시: 태양광 패널에 대한 권리(light easement)나 조망 이즈먼트(view easement)는 부정적 속지 이즈먼트의 한 예입니다.
• 법적 보호: 일부 주에서는 태양광 패널을 처음 설치한 소유자가 방해받지 않고 사용할 권리를 법적으로 보호하고 있습니다. 이는 이웃이 빛을 차단하는 행동을 하지 못하게 합니다.

 

Establishing Easements (이즈먼트 설정 방법)

이즈먼트를 설정하는 방법에는 여러 가지가 있으며, 이는 자발적(voluntary)일 수도 있고 비자발적(involuntary)일 수도 있습니다. 이즈먼트가 설정되면 이를 공공 기록에 등록하여 다른 사람들이 해당 이즈먼트의 존재를 알 수 있도록 해야 합니다.

이즈먼트 설정 방법

1. 명시적 예약에 의한 이즈먼트 (Easement by Express Reservation)
   • 정의: 부동산 소유자가 자신의 일부 토지를 매각할 때, 매각한 토지 위에 이즈먼트를 예약할 수 있습니다.
   • 방법: 이즈먼트 예약은 반드시 서면으로 작성되어야 하며, 이는 계약서(deed)나 별도의 합의서(separate agreement)로 작성될 수 있습니다.
2. 명시적 부여에 의한 이즈먼트 (Easement by Express Grant)
   • 정의: 부동산 소유자가 다른 사람에게 토지를 사용할 권리를 부여할 때 설정됩니다.
   • 방법: 부여(grant)는 반드시 서면으로 작성되어야 하며, 토지 소유권을 이전하는 모든 요건을 충족해야 합니다.
3. 암묵적 이즈먼트 (Easement by Implication)
   • 정의: 부동산이 매각될 때, 오래된 명백한 사용이 토지의 즐거움을 위해 필요할 경우 암묵적으로 생성됩니다.
   • 예시: Jan이 자신의 토지의 남쪽 절반을 Mike에게 매각했을 때, Jan은 서면으로 이즈먼트를 예약하지 않았습니다. 그러나 Jan이 Mike의 토지를 통해 자신의 집에 접근할 수 있는 오래된 진입로를 계속 사용했기 때문에, 법원은 그녀에게 암묵적 이즈먼트를 부여했습니다.
4. 필요성에 의한 이즈먼트 (Easement by Necessity)
   • 정의: 토지가 완전히 고립되어 접근할 수 없는 경우 설정됩니다.
   • 방법: 이즈먼트는 자동으로 주어지지 않으며, 소유자는 지배인의 허가를 받거나 법원의 명령을 받아야 합니다. 새로운 접근 방법이 생기면 이즈먼트는 종료됩니다.
5. 처방에 의한 이즈먼트 (Easement by Prescription)
   • 정의: 주 법에 의해 정해진 특정 기간 동안 타인의 토지를 공개적으로, 명백하게, 적대적으로, 방해받지 않고 사용하는 경우 설정됩니다.
   • 예시: 이웃 Jill이 허락 없이 당신의 토지를 가로질러 해변에 가는 경우, 당신이 아무 조치도 취하지 않고 그녀가 이를 수년간 계속 사용하면, Jill은 처방에 의한 이즈먼트를 주장할 수 있습니다.
6. 수용에 의한 이즈먼트 (Easement by Condemnation)
   • 정의: 정부가 공익을 위해 타인의 토지에 이즈먼트를 설정하는 경우입니다.
   • 예시: 시가 Scott의 토지를 가로질러 새로운 수도관을 설치하기 위해 이즈먼트를 요구했습니다. Scott은 이즈먼트를 도전할 수 없지만, 이즈먼트가 그의 소유권과 토지 가치에 미치는 영향을 공정 시장 가치로 보상받아야 합니다.

이즈먼트의 기록

• 기록의 중요성: 이즈먼트의 혜택을 받는 당사자는 해당 부동산이 위치한 카운티의 공공 기록에 이즈먼트를 등록해야 합니다. 이는 이후 해당 토지를 구매하는 사람이 이즈먼트의 존재를 알 수 있게 하고, 이즈먼트의 지속적인 존재를 보장합니다.

Termination of Easements (이즈먼트의 종료 방법)

이즈먼트는 여러 가지 방법으로 종료될 수 있습니다. 각 방법을 쉽게 설명하면 다음과 같습니다:

1. 명시적 해제 (Express Release)
   • 정의: 지배지(Dominant Tenement)의 소유자가 이즈먼트를 명시적으로 해제하는 문서(예: 권리 포기 증서, quitclaim deed)를 서명하면 이즈먼트는 종료됩니다. Dominant 가 해제 해야함
   • 기록: 이즈먼트 해제 문서는 항상 공공 기록에 등록되어야 합니다.
2. 병합 (Merger)
   • 정의: 지배지와 종속지(Servient Tenement)가 한 사람의 소유로 병합되면 이즈먼트는 종료됩니다. 이후 토지가 다시 분할되더라도 이즈먼트는 더 이상 존재하지 않으며, 필요한 경우 다시 설정해야 합니다.
3. 포기 (Abandonment)
   • 정의: 이즈먼트 소유자가 명백하고 의도적으로 이즈먼트를 포기하는 행위나 진술을 하면 이즈먼트는 종료됩니다.
4. 목적의 소멸 (Failure of Purpose)
   • 정의: 이즈먼트가 설정된 목적이 더 이상 존재하지 않으면 이즈먼트는 종료됩니다. 예를 들어, 전력 회사가 농부의 토지에 설치된 전력선을 제거하면, 해당 이즈먼트는 종료됩니다.
5. 파괴 (Destruction)
   • 정의: 종속지가 불가항력적으로 파괴되면 이즈먼트는 종료됩니다. 예를 들어, 허리케인으로 부두가 파괴되고 재건될 경우, 이전의 이즈먼트는 자동으로 재설정되지 않으며, 필요시 다시 설정해야 합니다.
6. 법원 판결 (Court Action)
   • 정의: 종속지의 소유자가 지배지의 소유자에 대해 소유권 확인 소송(quiet title action)을 제기하면 이즈먼트가 종료될 수 있습니다. 소유권 확인 소송은 소유권에 대한 불명확성(예: 청구, 유치권, 결함)을 제거하기 위한 법적 절차입니다.
7. 처방 또는 금반언 (Prescription or Estoppel)
   • 정의: 이즈먼트가 처방에 의해 생성될 수 있는 것처럼, 일정 기간 동안 사용되지 않으면 처방에 의해 소멸될 수 있습니다.

 

Easement vs. License vs. Encroachment

1. Easement (이즈먼트)

• 정의: 다른 사람의 토지를 특정 목적으로 사용할 수 있는 권리입니다. 이는 부동산에 대한 이익을 창출하며, 토지 소유권과 함께 이전됩니다.
• 특징:
  • 영구적: 이즈먼트는 일반적으로 영구적입니다.
  • 이전 가능: 이즈먼트는 토지와 함께 이전됩니다.
  • 법적 권리: 부동산 소유권에 대한 법적 권리를 생성합니다.

2. License (라이선스)

• 정의: 다른 사람의 토지를 특정 목적으로 일시적으로 사용할 수 있는 허가입니다. 예를 들어, 다른 사람의 토지에서 낚시하거나 사냥하는 권리입니다.
• 특징:
  • 일시적: 라이선스는 일시적이며, 언제든지 취소될 수 있습니다.
  • 비이전 가능: 라이선스는 이전할 수 없습니다.
  • 법적 권리 없음: 라이선스는 부동산에 대한 법적 권리를 생성하지 않습니다.

3. Encroachment (침해)

• 정의: 승인 없이 이웃 토지에 물리적 물체가 침입하는 것입니다. 이는 주로 경계선 오류로 인해 발생합니다. 예를 들어, 잘못 정렬된 울타리나 나무의 가지가 이웃 토지에 침입하는 경우입니다.
• 특징:
  • 물리적 침입: 침해는 물리적 물체가 이웃 토지에 침입하는 것을 의미합니다.
  • 법적 분쟁 가능: 침해가 발생하면 토지 소유자는 침해를 제거하도록 소송을 제기할 수 있습니다.
  • 임시적: 침해는 영구적이지 않으며, 제거될 수 있습니다.

차이점 요약

• 이즈먼트와 라이선스:
  • 이즈먼트는 영구적이고, 부동산에 대한 법적 권리를 생성하며, 토지와 함께 이전됩니다.
  • 라이선스는 일시적이고, 언제든지 취소될 수 있으며, 법적 권리를 생성하지 않습니다.
• 이즈먼트와 침해:
  • 이즈먼트는 승인된 사용 권리를 의미하며, 법적 권리를 생성합니다.
  • 침해는 승인되지 않은 물리적 침입을 의미하며, 법적 분쟁의 원인이 될 수 있습니다.
• 라이선스와 침해:
  • 라이선스는 승인된 일시적 사용 권리입니다.
  • 침해는 승인되지 않은 물리적 침입입니다.

라이선스와 침해는 임시적이며 소유자가 제거할 수 있기 때문에, 법적 권리를 생성하지 않고 영구적인 부담(Encumbrance)으로 간주되지 않습니다. 이즈먼트는 부동산에 영구적인 영향을 미치므로, 부동산 거래와 사용에서 중요한 역할을 합니다